2022 : Un marché très dynamique malgré une conjoncture compliquée

Jeudi 26 janvier, la FNAIM Savoie Mont Blanc (Fédération Nationale de l’Immobilier) organisait une conférence de presse, en présence du président Sébastien Cartier, des membres du bureau et de responsables des bassins. Après une année 2021 exceptionnelle, le marché immobilier est resté sur une bonne dynamique en 2022 en Pays de Savoie. Selon Sébastien Cartier, les atouts ne manquent pas pour attirer les travailleurs et les investisseurs, à travers «un environnement économique dynamique et attractif, une richesse naturelle préservée et des infrastructures touristiques adaptées».

2021 reste une année record avec des chiffres jamais enregistrés à l’échelle des Savoie comme à l’échelle nationale, et l'année 2022 était une très bonne dynamique en matière de transactions et de locations, malgré une conjoncture compliquée (rareté des biens à l'offre, guerre en Ukraine, crise sociale, remontée des taux d'intérêt et flambée des prix de l'énergie). 40 111 logements (39 147 en 2021) ont été vendus dans les trois départements (45,35% en Haute-Savoie, 27,21% dans l'Ain et 27,44% en Savoie) En pays de Savoie et dans l'Ain, l'activité immobilière est soutenue par un territoire naturel été/hiver attractif, une économie attisée par la Suisse voisine et un certain manque de visibilité pour 2023, autant d'éléments qui réaffirment plus que jamais, la valeur refuge de la pierre, en plaine comme en montagne.

Une forte demande dans tous les bassins d’activité

Dans chaque bassin d'activité, la demande reste forte et soutenue. En 2022, 18 190 logements ont été vendus en Haute-Savoie, 11 007 en Savoie et 10 914 dans l’Ain.

Concernant les locations, les loyers d’appartements ont augmenté de 4,9% en Savoie en 2022 (12,1 euros/m2), de 1,2% en Haute-Savoie (13,8 euros/m2) et de 9,7% dans l’Ain (11,9 euros/m2). Dans le bassin d’Annecy, le loyer médian est de 14,03 euros/m2 (13,92 en 2021) et dans le bassin d’Aix-les Bains, le loyer médian est de 11,47euros/m2 (identiques à 2021). Le prix moyen des ventes d’appartements dans le bassin annécien était de 4 886 euros/m2 et de 4 328 euros/m2 dans le bassin d’Aix-les-Bains. Le prix moyen des ventes de maison était de 546 000 euros dans le bassin d’Annecy et de 465 206 euros dans le bassin d’Aix-les-Bains.

Du côté d’Annecy et de l’Albanais

A Annecy, malgré l'absence de promotions neuves, le volume de vente est comparable à 2021 qui était une année exceptionnelle. «On reste sur une bonne année» indique Jean-Christian Bozon référent bassin pour Annecy/Albanais, «même si en fin d'année on constate une baisse des demandes, nous avons toujours des acquéreurs qui désirent changer pour des biens différents ou plus grands, des investisseurs qui souhaitent placer leur argent dans la pierre. Ce marché actif entraîne une hausse modérée des prix, malheureusement les jeunes et primo-accédants ont décroché à cause de la remontée des taux d'intérêts, 2% de hausse de taux c'est 16% de pouvoir d'achat en moins». Le marché de la location reste relativement actif, quand on ne peut pas acheter, on loue» argumente le référent bassin, avec une stabilisation des prix  et de plus en plus de choix effectués en fonction des performances énergétiques des biens (type de chauffage, montant des consommations, etc.). A noter que dans le bassin annécien, environ 20% des logements dans les dernières ventes sont classés en F ou G.

Pour le secteur de l’Albanais, l’année 2022 reste également assez identique aux années précédentes «avec des populations qui ne peuvent pas se loger sur Annecy et qui sont contentes d’avoir une solution de logements agréables dans l’Albanais». En 2022, à Rumilly, 7 158 locations et 303 ventes ont été effectuées (233 appartements et 69 maisons locations et ventes confondues), avec un prix au m2 de 3 343 euros.

Concernant 2023, le référent pour les bassins d’Annecy et de l’Albanais imagine un certain tassement de l’inflation, précisant que «l’on reste sur un marché faible en matière d’offre donc je vois difficilement une baisse des prix»

En Savoie

En Savoie, sur les territoires de Grand Lac et Grand Chambéry, le marché de la location a enregistré un ralentissement certain des mises en location. «Non pas qu’il y ait moins de clients mais plutôt un volume de locataires qui sont restés chez eux cette année» précise Bérengère Servat, référente Savoie et vice-présidente de la FNAIM Savoie Mont Blanc. Côté transactions, malgré les difficultés à trouver des biens à la vente, l'année restera la deuxième meilleure année derrière 2021 avec de nombreux acquéreurs. «Nous avons eu des taux de rotation très importants, avec peu d’offres mais des biens qui partaient très vite, parfois en moins de 48h. Les prix ont évolué à la hausse en raison de la forte demande, ajouté à la hausse des taux d'intérêt et du taux d'usure. Les jeunes ne peuvent plus sortir de leur location pour réaliser leur premier achat «propriétaire occupant».

Dans l’Ain

L'Ain attire toujours les lyonnais dans la Dombes, en locations et en transactions, avec un premier semestre 2022 très actif et un second plus calme surtout en fin d'année. La hausse des taux d'intérêt et du taux d'usure pénalisent les jeunes et les primo-accédants qui ne peuvent plus s'offrir leur résidence principale» commente Stéphanie Prost, référente bassin pour l'Ain/La Dombes à la FNAIM Savoie Mont Blanc, où le prix de vente moyen des appartements dans la Dombes monte à 2 645 €/m2, supérieur à la Bresse, 2 041 €/m2. A Bourg-en-Bresse, «l'ouverture d'une nouvelle filière de formation médicale entraîne une forte demande des locations sur un marché déjà tendu» explique Marie-Line Jouvent, référente bassin pour l'Ain/Bourg-en-Bresse, «côté transactions, nous voyons arriver de plus en plus de retraités attirés par la proximité de la nature et l'offre complète de services en ville. Le marché est dynamique, marqué par des acheteurs locaux mais nous avons peu d'offres à proposer, les prix ont progressé de 8%. 2023 sera plus incertain, nous n'avons pas de réelle visibilité aujourd'hui».

Le Genevois français et le Chablais

Dans le Genevois français et le Chablais, les chiffres sont toujours à la hausse. «Nous sommes dans une bulle, gonflée par la forte attractivité économique de la Suisse, un pouvoir d'achat renforcé par la valeur du franc suisse à parité avec l'euro pour des salaires double ou triple qui compensent la hausse des taux d'intérêt. Nos clients sont frontaliers à 80% et suisses à 20%. Le marché de la location est dynamique, les prix augmentent avec des frontaliers français ou européens qui viennent se loger en France, moins cher qu'en Suisse. Côté transactions, nos clients sont frontaliers, les suisses avec plus de moyens financiers achètent plutôt vers le Chablais à un prix de vente moyen de 4 219 €/m2  pour un appartement dans le Léman. Nous avons vécu une année 2022 record comme en 2021» informe Ado Mako, référente bassin pour le Genevois/Chablais.