Un rebond des ventes attendu en 2025
Le marché de l’immobilier traverse une crise nationale depuis plus de deux ans. En Pays de Savoie, les ventes n’ont cessé de baisser voire de chuter touchant à la fois les acteurs de l’immobilier et les citoyens dans leur capacité à se loger. Pourquoi cette baisse des transactions ? Qui cette crise impacte-t-elle le plus ? Y a-t-il des raisons de croire à un rebond de l’immobilier en 2025 ? Chiffres-clés, comparatifs, éclairages et témoignages.
La Savoie et la Haute-Savoie, connues pour être des territoires attractifs avec une démographie en constante hausse, subissent un marché de l’immobilier tendu. Pénurie de l’offre, inflation, baisse du pouvoir d’achat, taux de crédits élevés, ralentissement des constructions et raréfaction du foncier dans certaines communes ou encore moral des ménages en berne sont tout autant de facteurs qui ont freiné les ventes depuis la sortie du Covid puis la Guerre en Ukraine.
«Les indicateurs semblent repasser au vert»
La Fnaim Savoie Mont Blanc (fédération de l’immobilier de l’Ain, la Savoie et la Haute-Savoie qui regroupe 350 agences immobilières) fait le point sur le marché de la transaction et de la location. Après une année 2024 compliquée, «les indicateurs semblent repasser au vert pour une reprise progressive en 2025» positive le président Sébastien Cartier. Les notaires et les banques partagent le même optimisme : «Nous avons touché le fond, avec un fort recul des crédits, mais des signes encourageants ont été observés sur la deuxième partie de l’année» déclarait Eric Vial, président du Crédit Agricole des Savoie mi-janvier. Eric Barbieri, président des notaires des deux Savoie se souvient d’une «légère embellie au printemps, les gens ayant une appétence pour la pierre en tant que valeur refuge» et mise donc sur le retour des beaux jours dans les deux sens du terme.
«La plus forte baisse depuis plus de cinquante ans»
Pourtant, depuis 2022, les ventes se font de moins en moins nombreuses. Après le pic de 2021, avec 1,2 million de ventes au niveau national, les transactions ont considérablement baissé, «avec une hausse fulgurante des taux qui a bloqué le marché et exclu les primo-accédants dans les régions les plus chères» constate le président de la Fnaim Savoie Mont Blanc. En 2024, 774 000 transactions ont eu lieu en France, soit une chute de 36% en trois ans, «la plus forte baisse depuis plus de cinquante ans». Localement, entre 2021 et 2024, les ventes sont passées de 17 806 à 12 850 en Haute-Savoie, de 10 464 à 8 056 en Savoie et de 10 814 à 7 127 dans l’Ain, «des chiffres semblables à ceux de 2016». En 2024, les ventes ont reculé de -14,6% en Haute-Savoie, -12,1% en Savoie et -16,2% dans l’Ain (Région AURA -13,7% et France -15,2%). Sébastien Cartier rappelle aussi que l’instabilité politique «est souvent un facteur d’anxiété pour les investisseurs qui décalent leurs projets mais aussi pour les prêteurs comme les banques». Le président des notaires parle quant à lui d’une «atmosphère de psychose», précisant que les gens ne sont pas décidés à se lancer «car ils ont peur de l’avenir». Toutefois, selon Sébastien Cartier «les taux en repli depuis un an sont un regain d’espoir et permettent de redébloquer le nombre de dossiers». Après avoir dépassé les 4%, ils avoisinent aujourd’hui les 3%. Loric Dumon, jeune conseiller immobilier à Aix-les-Bains, veut faire confiance «aux économistes dont la plupart annoncent que les taux redescendraient à 2% en mai 2025. Cela prédit une relance d’activité».
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Sébastien Cartier, président de la Fnaim Savoie Mont Blanc.
Et les locations dans tout ça ?
Du côté des locations, les loyers sont assez stables depuis 2023 en Savoie et Haute-Savoie (+0,2% et +0,1%) mais en hausse dans l’Ain (+4,9%) où il y a deux fois plus de vacance locative qu’en Haute-Savoie. Selon le président de la Fnaim Savoie Mont Blanc, cette stabilité s’explique par le peu de nouveaux biens qui arrivent sur le marché. « Dans les secteurs en zone tendue, il n’y pas d’augmentation d’un locataire à l’autre. Néanmoins, nous constatons des prix relativement invraisemblables dans les nouveaux biens qui se louent quand même face à la pénurie de logements » constate Sébastien Cartier. A noter que depuis le 1er janvier, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués (10% en Savoie, 8% en Haute-Savoie et 5% du parc des logements dans l’Ain). Ce marché est aussi confronté aux locations courte durée (telles Airbnb) pour les touristes ; la loi Lemeur (promulguée en novembre 2024) vise à rééquilibrer le marché immobilier en encadrant plus strictement cette pratique.
Qui peut acheter aujourd’hui dans les Savoie ?
De nombreux arrivants s’installent dans les Savoie chaque année, pour motifs professionnels, familiaux ou pour profiter de la retraite dans un cadre de vie agréable, entre lacs et montagnes. Toutefois, acheter un bien immobilier aujourd’hui en Pays de Savoie n’est pas accessible à tout le monde, principalement les classes moyennes et les jeunes actifs qui subissent des prix élevés du fait de l’attractivité de la région par des personnes financièrement privilégiées. Densité démographique, travailleurs transfrontaliers, fort taux de cadres, tourisme, déséquilibre entre le nombre de constructions et celui des ménages entraînent une hausse des prix et freinent l’accession à la propriété.
«Ici les prix ne sont pas alignés sur la capacité d’emprunt des gens»
Originaire du Vaucluse, Marianne est arrivée il y a trois ans en Savoie. Cette journaliste radio de 28 ans s’est lancée dans un projet d’achat immobilier il y a un an, avant d’y renoncer provisoirement. Elle nous raconte pourquoi.
Qu’est-ce qui vous a amenée dans la région ?
«J’ai sauté sur l’occasion d’une offre d’emploi en Savoie car je connaissais un peu la région, ayant fait une partie de mon alternance à Chambéry. J’ai été séduite par son cadre de vie très agréable et espérais pouvoir un jour m’y installer.»
Quand avez-vous décidé d’acheter un bien ?
«Il y a un an j’ai commencé à regarder les prix des logements en vente sur Aix-les-Bains, Chambéry et le Bourget du Lac, qui sont le triangle dynamique de la Savoie, sachant que je travaille à Nances, près du lac d’Aiguebelette.»
Quelles difficultés avez-vous rencontrées ?
«Je me suis vite rendu compte qu’il n’y avait pas beaucoup d’offres, surtout sur Aix-les-Bains et Chambéry, en sachant que je cherche un T1 bis ou idéalement un T2 pour avoir au moins une chambre séparée. Je suis allée voir un courtier en prêt immobilier et j’ai appris que je pouvais emprunter 100 000 euros. Sauf qu’à ce prix, là où je cherche, je ne peux m’offrir qu’un petit studio et encore à Aix-les-Bains ce n’est même pas sûr. J’ai trouvé un seul logement qui correspondait plus ou moins à mes critères mais faisant partie d’un lot de trois appartements en vente, une personne juste après moi a fait une offre pour les trois.»
Où en êtes-vous aujourd’hui ?
«Je surveille toujours, je regarde régulièrement si les taux d’intérêt continuent de baisser et je constitue mon apport en faisant beaucoup d’économies. Mais ça part tellement vite dans cette région qui est à la fois attractive et en manque de logements. Et puis Aix-les-Bains étant une ville thermale, il y a aussi beaucoup de gens qui achètent pour louer aux curistes. Ils ont déjà un capital et peuvent parfois payer comptant donc forcément je ne suis pas prioritaire par rapport à eux.»
Comment envisagez-vous la suite ?
«Ici les prix ne sont pas alignés sur la capacité d’emprunt des gens. Sur certaines plateformes, je vois beaucoup d’appartements passer plusieurs fois car la plupart des gens n’ont pas les moyens d’acheter. Parfois le prix baisse légèrement mais ça reste quand même très élevé. Il faut avoir un bon salaire et un bon apport. Si je n’arrive pas à acheter, je resterai locataire quelques années à Aix-les-Bains puis je chercherai à m’installer dans un endroit plus reculé. Mais pour le moment j’ai envie de pouvoir profiter d’une ville dynamique.»
Propos recueillis par Claire Castelar
