La commission d’enquête favorable à l’OAP
La commission d'enquête juge l'OAP Villa Nirvana préférable à ce que prévoit le PLUi en vigueur sur cette zone. Pour elle, l'outil est adapté à la préservation et à la valorisation du bâti et de son parc, même si elle propose quelques améliorations. Elle met également en garde Grand Lac qui, face aux critiques, envisage de classer cette propriété en zone à protéger.
Alors que le projet porté par l'Atelier Alter Ego sur la Villa Nirvana a suscité de vives oppositions de la part de plusieurs centaines d'Aixois, le maire, Renaud Beretti, laissait entendre lors de la réunion de quartier organisée à Boncelin il y a deux semaines, que le programme pourrait bien ne pas voir le jour. « La commissaire enquêtrice m'a demandé si l'OAP était de nature à protéger suffisamment la propriété. J'ai répondu non. Elle m'a demandé quelle mesure permettrait de protéger le parc. J'ai répondu le classement en zone ND (zone à protéger). Cela signifie que le projet, vu les avis émis, n'est pas viable en l'état », avait-il dit.
Très précisément, dans sa réponse à la commission d'enquête, Grand Lac propose même de « supprimer l'OAP A46 Villa Nirvana et de modifier le classement du tènement de la zone UD vers la zone ND au même titre que d'autres villas à caractère patrimonial sur le territoire d'Aix-les-Bains (…) Ce classement permet de préserver de façon idoine le bâti tel qu’il existe (extensions très limitées), mais également de préserver le parc paysager avec l'impossibilité de réaliser de nouvelle construction. Ainsi, aucun nouveau logement n'y sera possible, ce qui diminue les possibilités de densifier ce site. »
Dans le cadre de la modification en cours du PLUi (plan local d'urbanisme intercommunal), Grand Lac proposait une OAP (Orientation d'aménagement et de programmation) pour la propriété de la Villa Nirvana à Chantemerle. Une OAP permet de fixer un règlement dérogatoire par rapport au classement de la zone au PLUi. En l'occurrence, dans ce secteur classé UD (zone pavillonnaire), l'OAP prévoit la préservation d’une large partie du parc arboré existant et la conservation de la villa en l'état, et permet l’implantation de deux bâtiments de 18 m de hauteur (au lieu des 10 m autorisés en zone UD) reprenant les caractéristiques volumétriques et architecturales, sans stationnement de surface et avec une desserte piétonne en accès direct avec l’espace paysager.
Des conclusions très attendues
Autant dire que les conclusions de la commission d'enquête, qui a reçu 367 observations au sujet de la Villa Nirvana, étaient très attendues. Et elles sont favorables à l'OAP, même si elles sont assorties de quelques réserves. « La commission est attachée à ce que l’urbanisation future ne prenne pas une forme diffuse tel que le permet le zonage UD, avec pour conséquence, la destruction du parc arboré », est-il écrit. Poussant plus loin les explications, la commission « estime que l’OAP Villa Nirvana valant règlement de la modification n° 1 du PLUi est la procédure adaptée à la préservation-valorisation du bâti patrimonial et de son parc, dans un contexte d’urbanisation modérée du tènement foncier. Elle prévoit, en effet, une organisation des stationnements adaptée au maintien du caractère de villa de ville d’eau du XIXe siècle et une ouverture du domaine par le biais d’une liaison piétonne au travers du parc arboré », est-il précisé dans le rapport.
La commission demande toutefois quelques améliorations au regard des observations publiques recueillies : une protection renforcée des arbres remarquables, des hauteurs au faîtage des constructions à venir à mettre en cohérence avec le bâti environnant (et pas uniquement avec celui de la Villa Nirvana), un accès piéton à l’espace paysager valorisé traversant et ouvert au public et une identification de changement de destination possible pour la Villa Nirvana (c'est-à-dire la possibilité qu'elle puisse abriter une activité économique et pas uniquement des logements).
Par ailleurs, elle met en garde Grand Lac qui, face aux réactions hostiles, envisage un classement de la zone en ND (zone à protéger). Pour la commission, « s’il permet la conservation du parc et du bâti tels qu’ils existent, (un tel classement) n’est pas adapté à la préservation d’un patrimoine bâti de grande qualité architecturale dans le futur ». En clair, la commission pointe un risque de « dégradation d’un patrimoine bâti qui n’est plus adapté aux exigences actuelles de l’habitat », et de figer « les possibilités d’évolution de ce tènement en cas de mutation, et donc d'en limiter les champs de valorisation possible. Il présente de plus, un risque sérieux de contentieux ». Le propriétaire et les porteurs du projet pourraient en effet se retourner contre la collectivité.
Enfin, la commission propose la mise en place d'un outil comme le Papag (périmètre d'attente de projet d'aménagement global) induisant une inconstructibilité temporaire sur ce secteur vu sa richesse en villas classées au PLUi « patrimoine bâti intéressant à protéger ».
Cet avis n'étant que consultatif, la décision finale d'autoriser ou non le projet d'Alter Ego revient désormais à Grand Lac.
